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Imobiliárias e reforma tributária 2026: como a nova tributação muda o dia a dia

A reforma tributária de 2026 muda impostos, créditos fiscais e obrigações das imobiliárias. Veja o que muda no dia a dia e como se preparar

Autor: Eduardo GeraqueFonte: Portas

A reforma tributária em vigor no Brasil, estruturada principalmente pela Lei Complementar 214/2025, promove uma mudança estrutural no funcionamento das imobiliárias. Ao substituir gradualmente tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por um modelo de IVA dual — formado pelo IBS, de competência estadual e municipal, e pela CBS, de competência federal —, o novo sistema altera não apenas a carga tributária, mas a lógica operacional do setor.

O objetivo declarado do governo é simplificar o sistema e reduzir a cumulatividade dos impostos. Na prática, porém, o impacto vai muito além da simplificação. Especificamente na rotina das imobiliárias, o dia a dia deverá ser conduzido a partir de outra ótica, principalmente ao lidar com os clientes e ao azeitar os processos diários, sejam financeiros ou administrativos.

Resumo rápido: o que muda para as imobiliárias com a reforma tributária

  • 2026 é ano-teste: IBS e CBS passam a aparecer nos documentos fiscais, mas não há cobrança efetiva se as obrigações forem cumpridas.
  • Notas fiscais ganham peso estratégico: despesas passam a gerar (ou não) crédito tributário.
  • Fornecedores informais viram custo: sem nota, não há crédito.
  • A partir de 2027: começa a cobrança gradual dos novos tributos.
  • Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): amplia a rastreabilidade das operações.

“As imobiliárias vão precisar estar atentas a aspectos que antes ficavam em segundo plano, como a nota fiscal de um prestador de serviços. Agora, essas notas fiscais, que poderão conceder crédito tributário se bem detalhadas, serão cruciais para o resultado da imobiliária, para fins da sua tributação própria e para fins da tributação de resultado de locações ou vendas de seus clientes proprietários”, afirma Jon Bergamo, vice-presidente de Legal e Compliance da Loft, especialista tributário.

“Se por um lado é um desafio, por outro trará vantagem competitiva para as imobiliárias que se organizarem melhor, que poderão ter um enquadramento fiscal mais eficiente como empresas e prestar um melhor serviço aos seus clientes ao conseguir assessorá-los melhor no planejamento fiscal da transação que estão intermediando”, afirma Bergamo.

Planejamento diário e o novo sistema de créditos e débitos tributários

No modelo atual, a tributação para a maioria das imobiliárias é relativamente direta: emite-se uma nota fiscal e paga-se imposto sobre o valor total da receita, de acordo com o regime tributário adotado. Com a implantação do IVA dual, essa lógica é substituída por um sistema de créditos e débitos tributários, no qual o imposto devido resulta da diferença entre o tributo gerado sobre a receita e os créditos acumulados ao longo da cadeia.

Nesse novo cenário, boa parte das despesas realizada com fornecedores contribuintes do IBS e da CBS passa a ser potencial geradora de crédito tributário, desde que o imposto esteja corretamente destacado na nota fiscal.

Antes x depois: como muda a tributação das imobiliárias

Situação Sistema atual Novo sistema (IBS/CBS)
Base de cálculo Receita bruta Valor agregado
Crédito tributário Restrito ou inexistente Amplo, se houver nota
Peso da informalidade Menor Muito maior
Controle financeiro Mais simples Muito mais rigoroso

“A mudança tributária especificamente para as imobiliárias é um ponto muito importante, porque os valores recolhidos pelos clientes a título de IBS e CBS poderão ser custo ou crédito, dependendo também do regime adotado pela própria imobiliária. Fora esse ponto, outro item relevante é a segregação dos valores que não compõem a operação pura das imobiliárias, como, por exemplo, o pagamento das comissões dos corretores”, afirma Raquel Rogano, advogada imobiliária e tributarista.

Se um serviço custou R$ 500 para uma imobiliária e R$ 100 são de imposto, esse segundo valor potencialmente poderá ser usado como crédito no momento do ajuste tributário. Ainda falta regulamentar vários pontos da reforma, mas especialistas estimam que o ajuste será mensal.

Ou seja, a mudança principal é que o imposto deixa de incidir de forma cumulativa sobre o valor bruto da receita e passa a refletir o valor agregado real da operação. A partir de 2027, quando o novo sistema entra em funcionamento com cobrança gradual de imposto, os controles financeiros das empresas em geral precisarão ser muito mais rigorosos.

Fornecedores entram no centro da estratégia tributária das imobiliárias

A informalidade tende a cair bastante no mercado imobiliário, segundo a advogada tributarista Raquel Queiroz Braga. Isso porque, para poder acumular e usar créditos tributários, as imobiliárias vão precisar manter um controle rigoroso de suas finanças, inclusive das notas fiscais de todos os fornecedores.

Por que fornecedores entram no centro da estratégia tributária

  • Sem nota fiscal → sem crédito.
  • Fornecedor irregular → custo maior.
  • Despesa mal documentada → perda de margem.
  • Informalidade → risco fiscal e financeiro.

Com o IVA dual, a informalidade deixa de ser apenas um risco legal e passa a afetar diretamente o caixa.

“O próprio sistema vai funcionar como uma espécie de dedo-duro. Com a necessidade de nota, os acordos informais tendem a ser menores”, avalia Braga.

A fase de transição também exige atenção. Em 2026, IBS e CBS já deverão ser destacados nas notas fiscais, embora ainda não sejam efetivamente recolhidos. O descumprimento dessa obrigação pode gerar penalidades. Esse período funcionará como um grande teste para empresas e para o fisco, que poderá usar as informações para calibrar as futuras alíquotas. Mas, explica Braga, quem não preencher as notas no sistema de forma correta estará sujeito a multas.

CIB amplia rastreabilidade e cria riscos operacionais

Outro ponto central da reforma tributária é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que funcionará como uma espécie de “CPF do imóvel”. O novo sistema amplia significativamente a rastreabilidade das operações imobiliárias e exige maior precisão cadastral.

O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?
O CIB funcionará como um identificador nacional dos imóveis, ampliando a integração entre dados fiscais, registrais e contratuais.

“As imobiliárias precisarão conhecer profundamente o estoque de imóveis de seus clientes, inclusive aqueles administrados por outras empresas, para fazer o enquadramento correto de cada locador”, afirma Braga. Carteiras pulverizadas passam a representar um risco operacional relevante.

“Carteiras pulverizadas e informações patrimoniais incompletas passam a representar risco operacional relevante para as imobiliárias.”— Raquel Queiroz Braga, advogada tributarista

Especialistas recomendam que os contratos de administração detalhem expressamente a autorização do locador para declaração e pagamento de tributos, além de prever a obrigação de comunicar qualquer alteração patrimonial. A criação de uma “ficha do locador” surge como boa prática para mitigar riscos.

Planejamento econômico vira diferencial

“Analisar as operações que estão sob seus cuidados e verificar se há operações de alto risco e, nesse caso, reunir-se com o cliente para informá-lo, possibilitando que ele busque regularizar a situação daquele imóvel, vai passar a ser fundamental”, explica Rogano.

Atenção: obrigações legais continuam valendo

  • Imobiliárias e administradoras devem comunicar operações suspeitas ao COAF.
  • Falhas de controle podem gerar responsabilização.
  • Planejamento tributário passa a fazer parte do serviço ao cliente.

Outro ponto importante, ratifica Rogano, é o planejamento cliente a cliente, que deverá ser minucioso. “As imobiliárias e administradoras deverão analisar suas operações, tanto com seus clientes quanto com os corretores de imóveis que nelas atuam, avaliar quais são seus insumos e adequar o regime tributário que mais lhes favorece.”

Reforma tributária: guia rápido de adaptação para imobiliárias

Início de 2026 | Preparação

  • Revisar regime tributário e contratos de administração.
  • Mapear fornecedores e identificar quem gera crédito tributário.
  • Avaliar se os sistemas financeiros suportam controle de créditos e débitos.

2026 | Ano de teste

  • Destacar IBS e CBS corretamente nas notas fiscais.
  • Simular a apuração de créditos e débitos.
  • Ajustar cadastros de imóveis e locadores (CIB).

A partir de 2027 | Novo sistema em operação

  • Implementar a apuração efetiva do IVA (IBS e CBS).
  • Monitorar impacto no caixa e revisar preços e contratos.
  • Manter acompanhamento jurídico e tributário contínuo.