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Holding Patrimonial Pessoa física ou jurídica: qual a melhor forma de adquirir imóveis?

Análise tributária e planejamento são essenciais para definir a estrutura mais vantajosa na compra de bens imóveis

Autor: Dr. Remo BattagliaFonte: Battaglia & Pedrosa Advogados

Holding patrimonial para adquirir imóvel é um tema que surge com frequência no mercado imobiliário, especialmente ao se discutir a forma mais adequada de aquisição de imóveis: utilizar o CPF (pessoa física) ou estruturar a operação por meio de uma holding patrimonial com CNPJ, cujo objeto social contemple a compra, venda e locação de bens.

Considerando o cenário atual e as inovações trazidas pela reforma tributária, a resposta não é uniforme: depende do objetivo do adquirente e do tipo de aquisição pretendida.

Aquisições em leilão: cuidado redobrado

Os leilões judiciais e extrajudiciais têm se consolidado como importante mecanismo para o desenvolvimento do setor imobiliário. Cada vez mais investidores utilizam essa via – seja em leilões da Caixa Econômica Federal ou mesmo aquisições diretas em processos judiciais – para adquirir imóveis com finalidade de revenda.

Nessas situações, definir entre pessoa física ou jurídica exige análise criteriosa e cálculo reverso que contemple:

  • Custo de aquisição

  • Despesas com reformas

  • Comissão do leiloeiro

  • Demais custos operacionais

  • Preço potencial de venda

O objetivo é compreender o ganho de capital esperado.

Atualmente, a tributação pelo lucro presumido na pessoa jurídica representa, em média, 6,73% sobre o valor da venda, percentual significativamente inferior aos 15% sobre o ganho de capital na pessoa física.

Contudo, essa vantagem aparente só se confirma mediante análise tributária prévia e contextualizada.

Destinação do imóvel é fator determinante

A escolha da estrutura também está intimamente relacionada à destinação do bem:

Para atividade empresarial profissional

Quando há compra e venda sistemática de imóveis, a aquisição por meio de holding patrimonial tende a ser mais vantajosa no cenário atual e deverá permanecer assim mesmo após a reforma tributária, especialmente quando há volume e frequência nas operações.

Para imóvel residencial sem destinação econômica

A pessoa física pode ser mais adequada, particularmente se:

  • A locação gerar receita inferior a R$ 20 mil mensais; ou

  • O patrimônio contemplar menos de três imóveis locados simultaneamente

Em situações de menor escala, portanto, a locação por pessoa física ainda se justifica.

Tabela comparativa: PF vs PJ

Critério

Pessoa Física (CPF)

Pessoa Jurídica (CNPJ)

Tributação na venda

15% sobre ganho de capital

6,73% sobre receita bruta*

Burocracia inicial

Baixa

Média/Alta

Custos mensais

Mínimos

Contabilidade obrigatória

Proteção patrimonial

Limitada

Elevada (segregação)

Planejamento sucessório

Complexo

Facilitado

Ideal para

1-2 imóveis residenciais

Carteira de investimentos

*Lucro presumido. Valores aproximados, consulte contador.

Além da tributação: as vantagens da holding

Quando o empreendimento imobiliário ganha corpo e escala, a estruturação por meio de pessoa jurídica oferece benefícios que transcendem a questão tributária:

  • Organização patrimonial mais eficiente

  • Planejamento sucessório facilitado

  • Camadas de proteção patrimonial

  • Gestão profissionalizada do portfólio

  • Redução de custos com inventário futuro

Orientações práticas

A decisão entre adquirir imóveis como pessoa física ou jurídica não comporta resposta padronizada.

Exige análise individualizada que considere:

  • O perfil do investidor

  • Seus objetivos de curto e longo prazo

  • O volume de operações pretendido

  • Um planejamento tributário adequado

A assessoria jurídica e contábil especializada é indispensável para a escolha resultar não somente em economia tributária, mas em segurança jurídica e eficiência na gestão do patrimônio imobiliário.

Fontes e Legislação:

  • Receita Federal – Alíquotas de Ganho de Capital

  • Texto Oficial da Reforma Tributária